Księgowość spółek nieruchomościowych

Podatek od przychodów z budynków (podatek minimalny od nieruchomości komercyjnych)

Regulacje dotyczące podatku od przychodów z budynków, tzw. podatku minimalnego od nieruchomości komercyjnych, obowiązują już od 2018 roku, ale mimo to wciąż zdarza się, że część podatników miewa problemy w prawidłowym ustalaniu jego wysokości, w szczególności jego podstawy opodatkowania. W konsekwencji do organów podatkowych co miesiąc wpłacane są zawyżone bądź zaniżone kwoty podatku, co w razie kontroli może skutkować naliczaniem odsetek od zaległości podatkowych oraz odpowiedzialnością karnoskarbową osób odpowiedzialnych za rozliczenia. 

Kto jest objęty obowiązkiem płacenia podatku od przychodów z budynków?

Podatkiem od przychodów z budynków, co do zasady, objęte są nieruchomości, w których powierzchnia wynajmowana jest innym podmiotom, czyli obiekty takie jak budynki biurowe, galerie handlowe czy hotele. Warto przypomnieć, że zgodnie z art. 24b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od przychodów ze środka trwałego będącego budynkiem podlegają położone na terytorium Polski budynki stanowiące własność lub współwłasność podatnika, oddane w całości lub w części do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. 

Jak obliczyć wysokość podatku od przychodów z budynków?

Podatek minimalny rozliczany jest w skali miesięcznej, a jego wysokość kalkulowana jest jako 0,035% (0,42% rocznie) podstawy opodatkowania, określonej jako suma wartości początkowych posiadanych budynków ustalona na pierwszy dzień każdego miesiąca, którą należy pomniejszyć o kwotę przysługującego jednorazowego limitu w wysokości 10 mln zł. W praktyce oznacza to, że obowiązek podatkowy nie wystąpi wtedy, gdy łączna wartość budynków będących w posiadaniu podatnika nie przekroczy 10 mln zł. Należy jednak pamiętać, że jeśli wartość pojedynczych posiadanych przez podatnika budynków nie przekracza kwoty limitu, a łączna wartość go przekracza, wystąpi wówczas obowiązek łącznego opodatkowania podatkiem minimalnym.

W tym obszarze warto zwrócić uwagę także na poprawność wchodzącego do kalkulacji zakresu środków trwałych będących budynkami. Niekiedy mogą pojawić się błędy przy zakwalifikowaniu do ich wartości początkowej np. nakładów na budynki, które powinny stanowić samodzielne środki trwałe, co może skutkować zawyżaniem podstawy opodatkowania. Istotnym jest także, że za podstawę opodatkowania przyjmujemy wartość początkową budynku z uwzględnieniem modernizacji, ulepszeń i innych czynności mających wpływ na wartość budynku, jednak z pominięciem zmniejszeń z dokonanych z ich tytułu odpisów amortyzacyjnych.

Przy wyliczaniu podstawy opodatkowania należy brać pod uwagę tylko powierzchnię, która służy uzyskaniu przychodów z najmu bądź umów o podobnym charakterze. W związku z tym na podatnikach ciąży także obowiązek ustalenia, na pierwszy dzień każdego miesiąca, proporcji, w jakiej budynek został oddany do użytkowania w stosunku do całkowitej powierzchni użytkowej danego budynku.

Zwrot podatku od przychodów z budynków

Podatek od przychodów z budynków nazywany jest podatkiem minimalnym ze względu na to że podlega odliczeniu od płaconych co miesiąc zaliczek na podatek CIT. Podatek ten co do zasady jest neutralny, ponieważ jeśli podatek dochodowy zapłacony za dany rok jest wyższy niż należny podatek od przychodów z budynków, podatnik w rzeczywistości nie poniesie obciążenia z jego tytułu.

Natomiast w przypadku, gdy z zeznania rocznego wynika strata podatkowa bądź relatywnie niski dochód, podatnik może wystąpić z wnioskiem o zwrot nadpłaconego podatku minimalnego. Trzeba jednak liczyć się każdorazowo z tym, że urząd skarbowy przeprowadzi postępowanie kontrolne badające poprawność dokonanych wyliczeń podatku dochodowego za dany rok. Organ skarbowy przed dokonaniem zwrotu zweryfikuje także przychody i koszty wykazane w zeznaniu dotyczące transakcji z podmiotami powiązanymi oraz ewentualne koszty finansowania dłużnego nabycia lub wytworzenia nieruchomości poniesione na rzecz podmiotów powiązanych. Warto pamiętać, że o zwrot podatku można ubiegać się za okresy podatkowe obejmujące 5 lat wstecz.

BPG Polska Audyt sp. z o.o. specjalizuje się w prowadzeniu księgowości i doradztwie podatkowym dla spółek nieruchomościowych (biurowce, magazyny, centra handlowe, farmy fotowoltaiczne) będących w posiadaniu polskich i zagranicznych funduszy inwestycyjnych. BPG jest członkiem międzynarodowej sieci KRESTON Global.