Okresy bezczynszowe

Okresy bezczynszowe (rent-free periods)

Na współczesnym rynku nieruchomości komercyjnych właściciele biurowców i galerii handlowych stosują różnorodne strategie, by przyciągnąć najemców do swoich obiektów. Jedną z popularnych praktyk są tzw. okresy bezczynszowe, które stanowią atrakcyjną zachętę dla firm poszukujących przestrzeni biurowej czy handlowej. W ramach tych okresów, najemcy korzystają z czasowego zwolnienia od płacenia czynszu, często na początku umowy najmu. Niemniej jednak, za tą pozornie korzystną opcją kryją się subtelne, ale istotne implikacje księgowe i podatkowe, które wymagają gruntownej analizy podczas planowania i rozliczania umów najmu.

Jakie występują regulacje prawne dotyczące okresów bezczynszowych?

W kontekście polskich regulacji rachunkowych brakuje szczegółowych wytycznych dotyczących rozliczania okresów bezczynszowych w umowach najmu nieruchomości komercyjnych. Natomiast międzynarodowe regulacje, takie jak MSR 17 „Leasing" oraz Interpretacja Stałego Komitetu do Spraw Interpretacji SKI 15 „Leasing operacyjny – specjalne oferty promocyjne", precyzyjnie określają sposób rozpoznawania przychodów z leasingu operacyjnego. Zgodnie z nimi, przychody z leasingu operacyjnego, w tym umów najmu, ujmowane są jako przychód metodą liniową przez cały okres leasingu, chyba że inna metoda lepiej odzwierciedla sposób rozłożenia korzyści z oddanego w leasing składnika aktywów. Zatem, rozpoznanie przychodu w księgach rachunkowych następuje niezależnie od terminów i wysokości otrzymywanych wpłat.

Z praktycznego punktu widzenia, przy rozliczaniu oferty promocyjnej, która obejmuje okres bezczynszowy dla najemcy, konieczne jest ustalenie równomiernej miesięcznej wartości przychodu. Aby to osiągnąć, całkowitą kwotę czynszu należnego za cały okres umowy dzieli się przez liczbę miesięcy trwania kontraktu. Uzyskana kwota reprezentuje regularny miesięczny przychód z tytułu najmu, pomimo okresowego zwolnienia z opłat czynszowych, tzw. czynsz efektywny.

Jak należy zaewidencjonować wartość w księgach?

Sposób, w jaki ta wartość zostanie uwzględniona w księgach rachunkowych, zależy od wybranego przez wynajmującego modelu wyceny nieruchomości: czy to będzie model kosztowy czy metoda wartości godziwej. Jeżeli zastosowano model kosztowy, różnicę między uzyskanymi w określonym okresie przychodami a ich rzeczywistą wartością księgową należy uwzględnić w pozostałych rozliczeniach międzyokresowych czynnych i ujmować je w (niepodatkowych) przychodach z najmu, tak aby kwota przychodów w każdym miesiącu stanowiła obliczony wcześniej czynsz efektywny.

Podczas wyceny nieruchomości inwestycyjnej do wartości godziwej, spółka musi uwzględnić powstałe aktywa z tytułu niezafakturowanych przychodów jako odrębną pozycję w swoim sprawozdaniu z sytuacji finansowej. Na ostatni dzień roku obrotowego, te aktywa powinny być uwzględnione w pozycji "Wynik na wycenie nieruchomości inwestycyjnej", co oznacza pomniejszenie zysków na wycenie lub zwiększenie strat w sprawozdaniu z całkowitych dochodów spółki.

Jak wyglądają kwestie podatkowe?

Problem, o którym mowa, może także prowadzić do pewnych niejasności w kwestiach podatkowych. Z perspektywy podatkowej wszelkie przychody powinny być przypisane do okresów rozliczeniowych, których dotyczą, bez stosowania tzw. czynszu efektywnego. Przyznawanie najemcom okresów bezczynszowych prowadzi zatem do różnic między wynikiem podatkowym a księgowym.

Istotnym aspektem podatkowym jest identyfikacja potencjalnych korzyści wynikających z otrzymania prawa do okresów bezczynszowych. Obecne stanowisko organów podatkowych jest przychylne dla przedsiębiorców. Zastosowanie okresów bezczynszowych jest traktowane jako forma rabatu i nie generuje dodatkowego przychodu podatkowego ani dla najemcy, ani dla wynajmującego, pod warunkiem, że suma opłat czynszowych za cały okres umowy nie odbiega od standardów rynkowych.

BPG Polska Audyt sp. z o.o. specjalizuje się w prowadzeniu księgowości i doradztwie podatkowym dla spółek nieruchomościowych (biurowce, magazyny, centra handlowe, farmy fotowoltaiczne) będących w posiadaniu polskich i zagranicznych funduszy inwestycyjnych. BPG jest członkiem międzynarodowej sieci KRESTON Global.